每天叫醒我的,不是梦想,而是月供。让很多南安人迟迟不愿买房的原因是,买房后的债务负担太大了,生活品质反而可能比租房时候下降。近,央行的报告也提到存在“资产泡沫”,而房地产市场中存在泡沫的直接证据是房贷金额多,杠杆高。这个时候,有一家单位却在唱反调:中国的房贷杠杆并不高,中国人的房贷压力比美国人小!南安房天下也很疑惑,这是真的吗?
房贷余额虽低但增速快
中外合资的投资银行中国国际金融股份有限公司的研究报告表示:中国房贷杠杆和房贷负担能力还未超出合理范围。
中金公司给出的理由是,截止2016年6月底,中国个人房贷存量约为16.8万亿人民币,占过去四个季度GDP总和的24%,与日本、美国相应指标有一定的差距--日本这一数据在90年代在30%以上,2014年为41%;美国2007年房贷占GDP比率为73%,2015年底有所下降,但也高达为53%。
从比值上看,中金的分析没错。但我们如果认识到中美证券市场的差异,可能就要担心了。美国的房贷量一直维持在高位,跟他们国家发达的房屋贷款抵押流通市场有很大关系。银行有房屋抵押权,有公司愿意购买银行的抵押权,银行成为链条上的中间一环,资金既流出银行也流入银行,这就激励银行非常愿意开展房贷业务,整个美国的房贷量才那么高。而在中国,银行本身是房贷业务的终端,如果房贷量还那么高的话,就说明银行的资金投入到房贷业务的过多了。
另外,中国的房贷存量呈现别国没有的快速增长趋势。2016年上半年,中国个人购房贷款余额同比增长30.9%,增速比上季末高5.4百分点,比各项贷款增速高16.6个百分点。这表示,跟其他类的贷款比,银行和申贷人对按揭贷款格外热衷。资金过分青睐于某一类贷款,这应该值得警惕。
所以说,尽管房贷余额不高,但中国应该警惕其增速过快的现象。
中国人的月供不高收入太低
中金公司还指出,中国人的房贷压力相比可支配收入并不高。报告显示,中国的房贷平均久期仅8年左右,按照房贷存量为16.8万亿元人民币计算,假设平均房贷利率为4.5%,8年还清,全社会每年的还款金额仅为2.6万亿,占年化GDP的3.7%,占全年居民可支配收入的8.2%。
2015年美国GDP总量为17.4万亿美元,假设中金公司的估算正确,则2015年底美国的房贷余额为9.22万亿美元,美国人还贷期一般接近30年,2015年美国30年期房贷利率约为3.68%。则美国全社会每年的还款金额约为5080亿美元。
2014年美国的人均可支配收入为38000美元,美国总人口约3.21亿人,则全社会可支配收入大约是121980亿美元。
融360房贷算出,美国全社会每年的还房贷金额占全年居民可支配收入的比重是:
5080÷121980=4.75%
所以,表面上看中国人的房贷余额不高,怎奈,我们收入低、我们利率高,中国人的房贷负担反而比美国更重!
更进一步地,中国很多存量房产是老一辈买的,根本没有用贷款,中国当期负有房贷的家庭比率不高。而美国人使用贷款买房早就很常见了,美国总人口负有房贷的比重应该远远高于中国。因此,如果不以总人口计算,而是以背负房贷的人口计算,中国房奴的负担更是会远远大于美国房奴!
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